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title: 其它
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title: 💊 买房攻略
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# 💊 买房攻略2020
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`以下是 github 上 DongDavid 分享文章`
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>2020年5月份，我在杭州买了个房子。记录一下。
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本来我是准备把整个买房的过程都详细的记录下来的，但是中间事情比较多，有的事情就没有记录了。
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## 软装即将更新
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明明以为精装的房子交房只需要买个家具,然而业主群里面一直在讨论软装的事情,也有一大堆的软装公司打电话来推销。。。
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感觉怕是免不了软装了。
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## 整体流程
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整个流程大致是这样的。
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* 摇号
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* 选房
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* 付定金
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* 付首付
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* 签约-认购书
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* 办理贷款
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* 签合同-房屋买卖合同(预售)
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## 遇到的坑
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* 贷款
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* 贷款
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* 贷款
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[^_^]:
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重要的事情说三次
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## 讲重点
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首先说一下我买的房子吧。
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我因为家里老是催，所以在2020年5月份跑去摇号了(本来是想着应付一下的，毕竟不想当房奴)。
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当时随便选了几个200万以下的报名摇号，因为贫穷。。。😊
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### 摇号其实也挺坑的
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就不说2019年那几次摇号事件了，我5月份本来准备报一个楼盘的，结果填了一波报名资料，提交的时候提交不了。然后加了销售的微信问了一下，这个楼盘居然是不摇号，已经开始卖了，认购的， 先到先得。。。当时我心里是一个卧槽啊(这个楼盘是个毛胚，14000左右的单价，在大江东那边)，当时我想了一下要不干脆买这个吧， 这么便宜。总价在150万以内。只是后来又到处搜了一下，发现那个楼盘好像是有个化学厂啥的= = ，而且地方也略显偏僻，就直接放弃了。。。
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**不需要摇号的楼盘都不是好楼盘**，这句话在某种程度上是有道理的。但是真正的好楼盘我等估计是没机会摇到的。那些万人摇的楼盘大多都不需要冻结资金，这就导致了一大波的混子也去凑人头了。
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那一天，老老实实上班的我突然接到了一个电话，是销售打来的，本来我以为是那种推销的电话，还不准备接的= = 自从我第一次摇号之后，就经常接到卖房、贷款之类的骚扰电话，TM的为什么这种肆无忌惮的打骚扰电话的销售就没人管一下吗？
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>摇号其实摇的就是一个选房顺序，所有的购房者根据自己的号码按照顺序选房，我是39号，说明这两栋楼100多个坑，我是第39个选的。
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比如房源有100套，那么摇号前100顺位的都算摇中了。这个时候如果放弃的话，就算弃选，好像是一年内放弃3次就会被禁止参与摇号多久来着。
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最终我接起了那个电话， 并且人家告诉我我摇到了第39号，瞬间惊了我一下下。
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我从去年开始第一次摇号，摇了两个月， 都是去凑人头的，然后就没有摇了，今年也是5月份才开始摇号，本来也没报什么希望的， 居然就中了一个这么靠前的位子。
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### 选房
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今年因为疫情的影响，选房大多变成了线上选房。
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通常都有一次模拟选房和实际选房。
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到时候销售会发给你教程的，其实挺简单的， 只是那个线上选房的直播延迟不是一般的大，慢了30多秒，可真是辣鸡。
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线上选房是在指定时间，通过支付宝里面的公证云选房小程序进行选房。选房的时候摇看着倒计时和选房顺序号来选房，那个直播不用理他。
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选房的时候根据楼盘的不同要付定金，通过1-3万吧。**这个定金是不会退的**。
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所以你要确定你想要的房子还有再去选， 要不然选了一个自己不要的，就比较尴尬了。到时候放弃了要亏1、2万。
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我顺序比较靠前， 就选了一个12楼的边套(西边套的，总共20楼)，虽然有西晒，但是比中间套的好呀，毕竟东边套都是115m的户型，200多万的买不起。。。
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选房子也是艰难，家里略迷信，所有我只好避开来13、14、18几个楼层。顶楼又不要，低于8楼的也不要(南边有一栋8层高的小高层，怕挡光)，所以就要在9、10、11、12、15、16、17之间选了，我个人不喜欢高楼，万一出事了跳楼都莫的跳，奈何买不起排墅。
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于是选了12楼。
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### 付首付
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在选房完成之后，楼盘的要求是3天内付20万，7天内付清首付，并且提交贷款申请资料。
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这里就没啥好说的了， 老老实实交钱，然后拿了发票，再签个认购书。
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### 办理贷款
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贷款分为纯商业贷款、公积金贷款、组合贷款三种。
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其中组合贷款是指贷款金额中一部分为商业贷款，一部分为公积金贷款。
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公积金的贷款利率比较低，固定为3.25%
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而商业贷款的利率则比较高，是根据LPR来定的，基于LPR固定上浮多少。
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我办贷款的时候， 几家银行的利率大多在5.05-5.15之间。当时的LPR是4.65，所以上浮基点在40-50之间。都差不多。找一家利率最低的，而去能够办的出贷款的银行办理就行。
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因为办理贷款的时候， 是要求你的月收入大于月供的一倍才可以。有的银行只需要你刚好一倍就行，而有的银行则需要你要比月供的一倍更高一些。而且有的银行还会去查你的资金流水。
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我因为个人原因，只能是在几家不需要查流水的银行办理贷款，因为我的公司不能虚开收入证明(大部分私营企业是可以帮忙给你的收入证明开的高一些的)。
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#### 知识点
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* 公积金贷款必须还清了之后才能继续使用公积金办理贷款
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* 杭州的公积金贷款单人上限是50万，夫妻是100万。
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* 公积金一个人一辈子只能用来办理两次房贷
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* 如果你单身的时候，用了两次公积金贷款，那么你结婚之后， 就无法办理家庭公积金贷款了，只能是你老婆单独办理公积金贷款，贷50万。
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* 如果你和你老婆都在结婚前已经办理了两次公积金贷款，那么婚后你们就无法在办理公积金贷款了， 只能是办理纯商业用公积金去还贷款。
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* 如果你和你老婆在婚前都没有办理过公积金贷款，那么你和你老婆可以一起办理两次家庭公积金贷款， 上限100万的那种。
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* 商业贷款利率是LPR+上浮基点
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* 商业房贷的利率是每年都在变得，因为LPR每个月都会变一次。我办理贷款的时候， 银行上浮的基点是40个基点的话， 那么我的利率就是LPR+40.
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比如今年的LPR是4.65，那么我今天的房贷利率是5.05。明年的LPR是4.20的话，那么我明年的房贷利率就变成了4.60。
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* LPR会在每个月的20号进行更新，每年的房贷利率一般是根据每年1月1号的LPR来定的(也就是去年12月20日更新的LPR)。
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* 大部分银行都要求组合贷款只能是一个人办理，不支持父母共还。
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* 意思是如果你要办理组合贷款的话，那么这个贷款必须要由你自己单独办理(或者夫妻也行)，要求你自己的月收入大于月供的一倍才行。
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* 当然也有少部分银行允许办理组合贷款的时候父母共还。也就是说当你的月收入没有达到月供的一倍的时候，你就需要请你的父母来一起办理贷款，你和你的父母的月收入加起来超过来月供的一倍就可以了，比如浙商银行、交通银行是支持这样的。
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* 贷款并不是办理成功后就要开始还房贷，而是银行放款给开发商后， 你才需要开始还房贷。
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* 公积金贷款放款需要等房子结顶后才放款(结顶是指房子主体部分已经完成，形象的说就是顶楼也盖好了)
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所以说婚前买房比婚后买房要贵好多， 要多还很多贷款，差了50万公积金，利息多了好多。
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因为婚前买房， 你只能是办理单人公积金贷款，贷50万， 剩下的都要办商业贷款。
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而婚后买房，你可以和你老婆一起办理家庭公积金贷款，贷100万。
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我们来举个例子:
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房子总价是180万。
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首付是180*30% = 54万。
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贷款金额是126万。
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贷款年限30年。
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单人办理贷款:
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50万公积金+76万商业贷款。
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还款总额: 2260487.32
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月供:6279.13
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支付的利息:1000487.32
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夫妻家庭贷款:
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100万公积金+26万商业贷款
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还款总额:2072071.89
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月供:5755.76
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支付的利息:812071.89
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差了**20万**的利息
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当时我自己算了一下， 差点就准备放弃了， 等结婚后再买吧。。。
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只是后来朋友和我说， 并不是每个人的公积金都能贷满50万的额度的，有的人甚至没有公积金。你总不能在谈女朋友的时候先问一句你有公积金吗？😂
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我觉得好有道理啊， 然后还是买吧。
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申请完贷款之后，就等网签了。
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办理贷款的时候我觉得我就是个工具人,只会签字画押的工具人(我的签名从楷书写到草书，因为我办理的是组合贷款， 所以很多文件我都要签4份)
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### 网签
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网签就是签预售合同。在首付已付清，贷款已经提交申请资料后，等房管局那边排队排到了之后，去开发商那里签房屋预售合同，并且在房管局备案。
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网签之后，银行那边就会帮你提交贷款申请，然后就没我什么事情了。
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我除了签预售合同之外，还签了一个房屋装修协议、一个《前期物业服务协议》《临时管理规约》
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房屋装修协议是房屋装修的一个补充协议，这里就不说了。
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《前期物业服务协议》是指在交房后到业主委员会成立并且选择新的物业之前，由开发商指定的物业暂时管理小区，是业主对物业的要求。
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《临时管理规约》是物业对业主的要求。
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## 贷款
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这是我的第一个还款日,正式还了第一笔房贷。
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6月初办理的贷款
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6月中旬 商业贷款审批完成 - 商业贷款审批完成后，银行才会把你的材料送去公积金中心审批
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6月中旬 公积金贷款审批完成 - 我的公积金贷款审批完成时间和商业贷款审批完成时间差了两天
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7月初 商业贷款发放
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8月初 公积金贷款发放
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8/20 开始扣第一笔贷款，但是这个第一笔还款金额是只有商业贷款的(因为公积金放款比较晚，所以8/20不需要还)
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8/20 银行的客户经理把我的贷款合同寄给了我。
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## 公积金提取
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公积金逾期不计入征信的, 及时补上就行.
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### 公积金首付提取
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在办理住房贷款后,会有一次提取公积金余额的机会.
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全程支付宝操作,大约1-2分钟就好了,期间需要用到购房合同编号.
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申请提取后公积金基本上是秒到账,直接打到银行卡里面了.
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[公积金提取教程](https://mp.weixin.qq.com/s/0BGXJRYuEhY5Ez0LByBKQg
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### 公积金自动还款
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在提取了一次公积金之后, 就无法再通过贷款首付提取的方式提取公积金了, 接下来需要办理公积金自动还款来每个月自动提取公积金到银行卡.
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[公积金自动还款教程](https://mp.weixin.qq.com/s/klrmtu9WbAlHUsYuVn_M6Q)
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## 车位
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8/20 收到了房产销售的通知
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小区车位要开盘了
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小区车库有地下一层和地下二层
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二层的车位比一层的便宜
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二层的车位是 17.5-18万左右，优惠后15.5-16万左右
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一层的车位是 19.5-20.5万左右，优惠后17.5-18.5左右
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车位也是线上买(支付宝里面 筑家易 生活号)，车位可以贷款买。
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在线认购时需要交2000元定金，确认后，再去线下签约。
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emmm... 车位比车贵系列，反正我不买，早点还掉贷款省点利息不香嘛。。。
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## 总结
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* 买房过程中的各种合同协议，其实我是基本看不懂的， 人家给我什么我就签什么了。
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毕竟都是制式合同，也不晓得能不能签补充协议之类的。总不能因为这个就不买是吧😂
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* 签字是个体力活，建议锻炼好你的小胳膊
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* 买房之前考察一下周边环境，交通、学校、商业中心之类的， 最重要的是不要有垃圾场、化工厂之类的。至于室内布局， 大家都那样，89m的室内布局半斤八两，没啥区别。精装修的吧装修清单也就是随便看看，毕竟不会为你改变， 不满意只能是在交房之后，再去自己拆了重来。
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* 先问清楚楼盘合作的银行有哪些、支持哪些贷款方式，比如是否需要查流水、组合贷是否支持共还之类的。计算好自己的收入证明是否能够办的下贷款。
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* 我的房子是2021年12月31日交房，然后再装修半年，2022年6月才能住进去。开发商也给了一张6个月的物业管理费抵扣券。
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* 贷款的利率，银行的业务经理应该是有权限稍微调整上浮基点的。因为那么多家银行，有的是5.05，有的是5.15，明显是5.05的好办。当时我问了两家银行，一家是5.10的， 另一家5.05的。然后5.10那家银行的业务经理跟我说也可以给我降到5.05.
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* 因为是线上选房，导致我到现在都没有找到哪里能加个业主群，早知道当时线下签约的时候，多加几个业主的微信了。
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